Column 家づくりコラム

沖縄で土地込みの注文住宅は総額いくら？予算配分の考え方とエリア別の目安

2026.09.08

「沖縄で土地から探して注文住宅を建てると、総額でいくらくらいになるの？」

「那覇に近いエリアがいいけれど、土地に予算をかけすぎると建物が理想どおりにならないのでは」

内地から沖縄への移住や住み替えを考えている方の中には、上記のような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。沖縄の土地価格は、那覇市を中心とする南部・中部西海岸と、中部東海岸・北部とで大きな差があります。どのエリアを選ぶかによって、同じ総予算でも建てられる家の広さや形は大きく変わります。

本記事では、沖縄で土地込みの注文住宅を建てる場合の総額の目安と、土地と建物の予算配分の考え方、エリア別の土地価格の目安を解説します。後半では、敷地条件に合わせて選べるクレバリーホーム沖縄のラインナップや施工事例もご紹介します。

土地探しから沖縄での家づくりを考えたい方は、ぜひ「クレバリーホーム」へご相談ください。

沖縄で土地込みの注文住宅を建てる総額の目安

まずは、沖縄で土地を購入して注文住宅を建てた方の平均的な費用を見てみましょう。

沖縄県の土地付注文住宅は平均約5,100万円

住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」をもとにした集計では、沖縄県で土地付注文住宅を建てた方の平均は次のとおりです。

項目	沖縄県の平均
建物部分の費用	約3,386万円
土地取得費	約1,738万円
合計	約5,124万円
住宅面積（延床）	約109.4㎡（約33坪）
敷地面積	約241.2㎡（約73坪）

※フラット35を利用した方の平均値です。諸費用は含まれていません。

この平均値に、諸費用（総額の5〜10%程度）が加わります。つまり、土地込みで注文住宅を建てる場合は、5,000万円台前半から半ばを一つの目安として考えておくとよいでしょう。ただし、これはあくまで平均値です。エリアや土地の広さ、建物の仕様によって総額は大きく変わります。

総額の内訳は「土地＋建物＋諸費用」

土地込みの注文住宅の総額は、次の式で考えるのが基本です。

土地代（＋仲介手数料・登記費用などの土地購入時の諸費用）
建物代（本体工事費＋付帯工事費）
建築・ローン関連の諸費用

土地代が決まれば、残りの予算で建物と諸費用をまかなうことになります。そのため、土地選びは「建物にいくら残せるか」とセットで考えることが大切です。

関連記事：沖縄の注文住宅にかかる諸費用はいくら？本体工事費以外の内訳と目安を解説

エリア別の土地価格の目安

沖縄本島の土地価格は、那覇市を中心に高く、北部や中部東海岸に向かうほど抑えやすくなる傾向があります。国土交通省の令和7年地価公示をもとにした参考値は次のとおりです。

エリア	200〜300㎡の土地の目安	1㎡あたりの目安	150㎡（約45坪）の場合の目安
那覇市	約4,239〜6,359万円	約21万円	約3,200万円
浦添市	約3,140〜4,710万円	約16万円	約2,400万円
宜野湾市	約2,609〜3,913万円	約13万円	約2,000万円
沖縄市	約1,712〜2,567万円	約8.6万円	約1,300万円

※令和7年地価公示をもとにした参考値です。実際の取引価格は立地・形状・接道条件などによって大きく異なります。

那覇市と沖縄市では、同じ広さの土地でも2倍以上の差があります。那覇市内や那覇に近い西海岸エリアを希望する場合は、土地の広さを抑えたり、建物の形を工夫したりする必要が出てきます。一方で、うるま市や南城市、北部エリアなどでは、比較的ゆとりのある広さの土地を検討しやすくなります。

関連記事：沖縄県の土地相場は？エリア別の目安と土地購入時の4つの注意点、建築費用相場を解説

内地の方がエリアを選ぶときの視点

内地から移住する方は、土地価格だけでなく、暮らし方との相性も考えてエリアを選ぶことが大切です。

沖縄は車社会で、那覇周辺の通勤時間帯は渋滞が発生しやすい
勤務先や子どもの学校、日常の買い物先との距離を事前に確認する
海に近い土地は眺望が魅力な一方で、塩害への備えが必要になる
災害リスク（浸水・土砂災害など）をハザードマップで確認する

現地を訪れる前に候補エリアを2〜3か所に絞っておくと、限られた滞在時間で効率よく土地を見て回れます。

土地と建物の予算配分の考え方

土地込みの注文住宅では、総予算を土地と建物にどう配分するかが満足度を大きく左右します。

沖縄の平均は「土地3：建物7」

前述の沖縄県の平均値では、土地取得費約1,738万円に対して建物部分約3,386万円で、おおよそ「土地3：建物7」の配分になっています。一つの目安として、この比率をベースに自分たちの優先順位で調整していくと考えやすくなります。

総予算5,000万円の場合の配分例

総予算5,000万円（諸費用を除く）で、エリア別に配分を考えると次のようなイメージになります。

パターン	土地	建物	考え方
那覇市内で土地を優先	約3,000万円（約45坪）	約2,000万円	土地は狭めになるため、3階建てなど空間を縦に活かす工夫が必要
浦添・宜野湾でバランス型	約2,000万円（約45〜50坪）	約3,000万円	2階建てで家族4人がゆとりを持って暮らせるプランを検討しやすい
沖縄市・うるま市で建物を優先	約1,300〜1,500万円（約50〜60坪）	約3,500万円	平屋や、性能・設備にこだわったプランも選びやすい

※目安のイメージです。実際の土地価格や建物の仕様によって配分は変わります。

優先順位を決めてから土地を探す

予算配分で迷ったときは、「立地」と「建物の広さ・性能」のどちらを優先するかを家族で話し合っておきましょう。通勤や通学の利便性を最優先にするなら土地に予算を多めに、平屋や広いリビング、性能の高さを重視するなら建物に予算を多めに配分するのが基本の考え方です。

土地探しで総額が膨らみやすいポイント

土地の価格だけを見て購入すると、建築段階で思わぬ費用が発生することがあります。

地盤改良や造成が必要な土地

沖縄には琉球石灰岩の地盤や、水を含むと軟弱になりやすい粘土質の地盤、埋立地などがあり、地盤改良が必要になる場合があります。また、傾斜地や道路との高低差がある土地では、擁壁や造成の費用がかかることもあります。

関連記事：沖縄の地盤改良は費用いくら？地盤調査の流れと工法別の目安・費用を抑えるコツ

ライフラインの引き込みが必要な土地

前面道路に上下水道が通っていない土地や、引き込み距離が長い土地では、給排水工事の費用が高くなります。浄化槽が必要になるエリアもあるため、購入前に確認しておきましょう。

建築条件や法規制がある土地

建ぺい率・容積率、高さ制限、市街化調整区域などの規制によっては、希望する広さや形の家が建てられないことがあります。土地を購入する前に、ハウスメーカーにプランが入るかどうかを確認してもらうと安心です。

敷地に合わせて選べるクレバリーホーム沖縄のラインナップ

クレバリーホーム沖縄では、土地の広さや形、ご予算に合わせて選べるラインナップをご用意しています。いずれも「10cmも無駄にしない自由設計」で、敷地の条件を最大限に活かしたプランをご提案します。

敷地・予算の条件	おすすめのラインナップ	特徴
那覇周辺の狭小地・変形地	Skyshare（スカイシェア）	3階建てで空間を縦に広げ、限られた敷地でも暮らしやすさを確保
郊外のゆとりある土地	Granshare（グランシェア）	センターリビングとパティオを備えた、家族がつながる平屋
性能と価格のバランス重視	CXシリーズ	外壁タイル・自由設計・基本性能を備えた人気モデル
デザインや設備にこだわりたい	Vシリーズ	深い軒と総タイル貼りの外観、上質な設備を備えたハイグレードモデル
光熱費を抑えたい	ENELITE（エネリート）	断熱性・省エネ性能を高め、暑さを遮断する住まい

狭小地を活かした施工事例

那覇周辺など土地価格の高いエリアでは、限られた敷地をどう活かすかが重要です。クレバリーホーム沖縄では、ホームエレベーターを備えた3階建て住宅（I様邸）や、木のぬくもりを感じる3階建ての二世帯住宅（N様邸）など、敷地条件を活かした多層階住宅の施工実績があります。土地の広さに制約があっても、縦の空間を活かすことで暮らしやすさを確保できます。